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精裝修商品房甲醛超標,誰來擔責?

精裝修商品房甲醛超標,誰來擔責?

【概要描述】租客以甲醛超標為由要求退房獲得法院支持,房東按照法院判決退還租客的相關費用后,向開發商索賠損失卻被法院駁回,原因是無法確定房屋交付時存在甲醛超標問題。

精裝修商品房甲醛超標,誰來擔責?

【概要描述】租客以甲醛超標為由要求退房獲得法院支持,房東按照法院判決退還租客的相關費用后,向開發商索賠損失卻被法院駁回,原因是無法確定房屋交付時存在甲醛超標問題。

  • 分類:行業新聞
  • 發布時間:2022-01-26 17:52
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租客以甲醛超標為由要求退房獲得法院支持,房東按照法院判決退還租客的相關費用后,向開發商索賠損失卻被法院駁回,原因是無法確定房屋交付時存在甲醛超標問題。

精裝修交付的新房未添設任何家具及用品,甲醛是從哪里來的呢?房東一臉懵圈。

更令房東不解的是,兩份法律文書均確認甲醛存在,為什么都是自己敗訴?

房東與租客之訴

白先生是青島華潤中心悅府的一名業主,2017年7月,白先生作為房東與租客孫女士簽訂《房屋租賃合同》,將華潤中心悅府的房屋出租給孫女士。白先生出租的這套房屋由開發商華潤置地(山東)有限公司(以下簡稱華潤置地)精裝修交付,交付日期是2015年9月。

白先生說,收房兩年來該房屋一直空置,既沒有出租,也沒有添置任何家居及用品。

住進去不久,孫女士就發覺房間里的味道不太好。

孫女士于2017年7月28日委托青島伊諾薩貝環保有限公司環境檢測治理中心、2017年10月10日委托青島市產品質量監督檢驗研究院對該房屋室內空氣質量進行檢測,檢測結果均顯示室內甲醛超標,不符合國家強制性標準要求。

2017年10月,孫女士向法院提起訴訟,稱其租住涉案房屋后,發現甲醛超標,要求法庭判令解除雙方的房屋租賃合同、白先生返還已支付的房屋租賃費及租賃保證金等。

經一審、二審,法院支持了孫女士的退租理由,判令白先生退還孫女士已經支付的相關租賃費用。

房東與開發商之訴

履行完法院的判決后,白先生以華潤置地出售的房產存在質量問題為由起訴,要求華潤置地賠償其損失。

爭議的焦點在于,甲醛是從哪里來的。

白先生主張,華潤置地以精裝修交付的房屋,自己收房后未添置家居用品也未繼續裝修,甲醛只能是來自于華潤置地的精裝修。

華潤置地則認為,甲醛問題涉及有無裝修改造、有無添置家具及溫度、濕度等多種因素,且檢測時間與交房時間相隔兩年,不能證明房屋交付時存在甲醛問題。

華潤置地還提交了《青島市商品房預售合同》、竣工驗收證明、青島市建筑工程質量檢測站出具的《室內空氣質量檢測報告》等證據,據此主張其向白先生交付的涉案房屋符合法定和約定標準。

華潤置地還主張,白先生于2015年9月接收涉案房屋,華潤置地已經完成了相應的賣方義務。

白先生不認同接收房屋即意味著開發商完成賣方義務的說法。他認為,作為普通自然人,無法在短時間內反饋涉案房屋存在的質量問題,接收記錄無法證明涉案房屋符合質量標準。白先生說,自己也是在解決與租客之間的糾紛時才知曉房屋存在空氣質量不合格的問題,且直至涉案房屋出租之日,尚未過質保期。

白先生堅持認為,涉案房屋存在空氣質量嚴重不達標的情況,無法正常居住使用,還令自己承擔了不必要的經濟損失及名譽損失,華潤置地應當承擔賠償責任。

雙方爭執不下,各自的道理好像也都挺充分。

那么能否進行一次司法鑒定呢?

白先生明確表示,不申請司法鑒定,原因是此時房子已經賣掉了。

白先生表示,與租客孫女士的官司結束后,自己對房屋的裝修質量完全失去信心,即不敢住也不愿意出租,只能將房子賣掉。如果現在申請司法鑒定,必然會對現房主產生滋擾,增添不必要的麻煩。

不進行司法鑒定,就無法確認涉案房屋是否仍存在甲醛超標問題以及甲醛超標的原因。

法院據此判定,白先生要求華潤置地賠償損失的訴求,證據不足。

房屋里確實有甲醛,這是生效的法律裁判文書已經確認的事實,房東因此被判退還相關租房費用。生效的法律裁判文書確認的事實還包括:涉案房屋自收房后一直空置,白先生也沒有對房屋添設任何家具及用品。

但是甲醛是否來自開發商交付的精裝修,仍然難以界定。

最終,因為涉案房屋已經賣掉而不便做司法鑒定,白先生輸掉了官司。

精裝商品房甲醛超標的鑒定之難

開發商為了將房子賣出一個比較好的價格,通常會追求美觀的裝修效果,不可避免地使用好看地板、精美墻紙和色澤漂亮的家具,各種裝修材料在相對密閉的空間里疊加,就會造成甲醛超標。

業主買到甲醛超標的精裝商品房,想要索賠并不是一件容易的事情,因為需要確定甲醛來自精裝修,過程艱難。

首先,從收房到入住都有一個過程,在這個過程中,購房者通常會添置物品,甚至按個人喜好加以部分改造,這些也可能是甲醛的來源。何況,甲醛的問題還涉及溫度、濕度等因素,頗為復雜。因此,以入住后的數值去推論交房時的甲醛情況,連貫性不強。

其次,檢測數據的爭議性較大。除了檢測機構是否權威外,涉事方是否全部參與檢測過程、檢測環境及檢測來源是否全面、操作過程是否合規等因素,也是天然的爭議池,沒法做到符合各方要求。不要小看了這些爭議,在法律上,他們都不能被忽視。

再次,簽字收房后,開發商會強調已經完成了相應的賣方義務。購房者再來主張房屋存在甲醛超標問題,就需要舉證證明系房屋自帶裝修而非其他原因所致,因為房屋已非原交付狀態。想要排除房屋系因房主或租客另行裝修、或放置家具導致甲醛超標的可能性,難度不小。

最后,精裝修是否合格,開發商是能夠提供證據的,包括竣工驗收證明等等。購房者想要與這些權威機構的證明意見相左,沒有扎實的證據與強大的內心是做不到的。

雖然精裝商品房甲醛超標的維權頗為不易,但是在司法實踐中,也有少數勝訴的案例。在我國的法律中,如果能夠確定甲醛來自精裝修,那么損害賠償訴訟采取的是舉證責任倒置,即由加害人就法律規定的免責事由及其行為與損害結果之間不存在因果關系承擔舉證責任。也就是說,開發商需要舉證證明,損害后果與房屋室內空氣質量不達標之間不存在因果關系,否則就要承擔侵權責任。

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